购房作为人生的一件大事，在选择时应特别谨慎，即使谨慎，仍旧挡不住各种买房的陷阱。在购房初时，难免会有一些迷茫，网上铺天盖地的信息，过来人的经验之谈等等，可以作为一种参照，但不可照搬，毕竟每个人购房所考虑的因素不完全相同。那么，该如何选择呢?跟着本站小编只要掌握了房地产的基础知识，就不怕忽悠。
房地产基础知识
一、现房、期房、准现房
现房就是已经建好，可以直接入住的房子。期房就是还未领到房产证的房子又或者是还在建的房子，需要一段时间才干够领证入住。准现房是介于期房和现房之间，已经封顶离交房时间相对较近的房子。购买现房风险低，可以实地看房，而相对于期房，价格略高。
二、容积率
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，对于开发商来说，容积率决定地价利息在房屋中占的比例，对于购房者来说，容积率直接关系到居住的舒适度，容积率越低，居住舒适度就越高。一般情况下高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。
三、绿化率
绿化率和绿地率是两个不同的概念，绿化率全称“绿化覆盖率”是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，并没有法律和法规依据。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,是法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准，绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。一般小区的绿地率不能低于30%。
四、得房率
得房率是套内建筑面积与销售面积之比，公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积，即销售面积。得房率越高越好，得房率高的同时公摊变小，公摊如果太小，生活舒适度会降低，电梯、楼道等面积会变小。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。
五、楼间距
楼间距是指两相邻楼的外墙面距离，分为前后距和左右距。楼间距的大小，之间关系到房屋的采光、通风、隐私、防噪等，其中采光效用最为明显。小区楼与楼之间的距离越大，品质就越高，私密性就越好，采光等方面效用更好。一般情况下，多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米，多层与高层(12层及以上)为9米，高层与高层之间为13米。
六、赠送面积
买房时大都会有一些面积是赠送的，赠送面积一般分两类：一为阁楼、挑高等空间面积;二是露台、飘窗等外置面积。对于开发商而言，设计这些赠送面积来吸引购房者，而对于购房者来讲，这些赠送面积造价高，要仔细核算清楚，在产权证上没有体现的赠送面积有没有被当做销售面积来计算。
史上最全的房地产基础知识
问：房地产市场的基本知识有哪些?
1、房地产：
是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。
2、房地产市场：
是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。
一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。
二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。
三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权(以房地产证为依据)，然后将该物业的所有权转让给受让方。
3、单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：
A、 商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房
4、从房地产用途来区分可以分为以下几点：
写字楼：1.标准写字楼 2.商住写字楼
住 宅：1.高层住宅(小高层) 2.多层住宅
商 铺：1.临街地铺 2.裙楼商铺
常用词语的解释1、
房地产产权：
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。
2、土地类型：
土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。
3、三通一平：
是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。
4、七通一平：
是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
5、土地使用权年限：
是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。
居住用地70年;
工业用地50年;
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
商业、旅游、娱乐用地40年;
仓储用地50年;
综合或者其他用地50年。
基本参数复式：
区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高);
错层：
户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅;
进深：
一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度);
开间：
住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适);
层高：
房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);
净高：
一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);
户型：
根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室;
建筑系数：
“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
与产权有关的概念房屋产权：
泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
房屋权属登记：
指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
房地产权登记：
通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
共有产权：
指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
房屋抵押：
产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
过户：
即更换房屋承租人姓名。
与面积有关的概念建筑面积：
建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积;
公摊面积：
1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
商品房销售面积：
商品房销售面积 = 套内建筑面积 分摊公用面积
套内建筑面积：
套内建筑面积 = 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积
使用面积：
建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
使用面积系数：
用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。
辅助面积：
建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。
结构建筑面积：
建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
使用率：
使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%;塔楼75%;写字楼70%;商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
实用率：
套内建筑面积和住宅面积之比。
套内墙体面积：
公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
公摊的公用建筑面积：
公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数：
公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和
公用建筑面积：
公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积
容积率：
总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。
建筑覆盖率：
又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比
绿化率：
指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
绿地率：
指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。
与银行贷款有关的概念按揭：
是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。
按揭所用材料：
1、 身份证复印件;
2、 户口本复印件; 3、 结婚证复印件; 4、 学历证复印件; 5、 收入证明; 6、 购房合同复印件; 7、 营业执照复印件; 8、 三个月的连续税单; 9、 固定资产的发票; 10、 借款申请表。
契税：
指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，根据各地情况不同实行3%~5%的幅度税率，综合优惠后约为房价的1.5%。
与住宅相关的概念公寓式住宅：
相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。
花园式住宅：
一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。
双拼：
连拼，叠拼。
商住住房(SOHO)：
Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。
经济适用房：
具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。
《房地产基础知识》
第一章 房地产开发及投资
房地产开发制度
一、房地产开发的概念
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
二、房地产开发的原则
房地产开发应当遵循下列原则
1. 严格执行城市规划原则。
2. 讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来。
3. 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
三、土地征用的审批权限
征用下列土地，由国务院批准：
(1)基本农田;
(2)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
(3)其它土地超过七十公顷的。
征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
四、房地产概念
指土地建筑物及其他地上建筑物包括物质实体和依附于物质实体的各种权益。 房产：建筑在地面上的各种房屋(包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公用房等)
地产：是指土地和地下各种基础设施的总称包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等)
五、房地产分类及权限
一)掌握按用途划分为以下房地产类型
1、住房地产;
2、商业房地产;
3、工业仓储房地产;
4、办公房地产。
住房地产的几种类型：
北京：
1、普通住宅：原则满足于住宅小区容积率1.0以上单套建筑面积为120㎡以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据实际情况制定本地区享受优惠政策普通住宅的具体标准，向上比例浮动不得超过上述标准的20%(指房价和容积率)。不符合上述条件的住宅为普通住宅(北京市标准)容积率0.1以上(含0.1)单套面积不得超过140㎡。成交价格是同级别土地上的住房平均交易价格的1.2倍以下。
2、首次上市交易的：已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房视同普通住房。
3、经济试用房：是以中低收入家庭住房困难户为供应对象。并按国家住宅建设标准建设的普通住宅。是以微利价出售给广大中低收入家庭。有社会保障性质的商品住宅具有经济性和适用性的特点。
4、城镇廉租住房：是指政府在住房领域实施社会保障职能向具有本市非农业长住户口的最低收入家庭和其他需要保障的特殊的家庭提供的租金补贴或者以低价租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。
二)所有权、使用权、抵押权等房地产权利类型
1、房屋所有权：房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。(小产权)
2、土地使用权：以开发利用生产、经营、社会公益事业为目的地在国家所有或者集体所有的土地上营造建筑物或者其它附着物并进行占有、使用、收益的权利。
3、抵押权：是指债务人或者第三人以其合法的财产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保。当债务人不依法履行债务时，债权人有依法从该低押财产的价值中优先接受请偿的权利。
六、国有土地使用权
土地所有制类型及土地划拨、有偿使用方式
1、所有制：A、全民所有制(国有制);B、劳动群众集体所有制。
2、土地划拨、有偿使用的方式：住宅70年 商业40年 办公50年。
注：国家实行土地有偿有限期限使用制度除了国家核准的划拨土地以外/凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件进行市场交易的，均实行有偿有限期使用。
土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，将该幅土地交付其使用。或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。以划拨的方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
国有土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
国有土地出让的方式：招标出让国有土地使用权是指市县人民政府、土地行政主管部门发布招标公告邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标 结果，确定土地使用者的行为。
拍卖出让国有土地使用权：出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
协议出让国有土地使用权(拆迁、地铁、铁路之类专用)：出让人与选定的受让房磋商用地条件和价款。达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 挂牌出让国有土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限，将拟出让。
房地产综合开发流程
1、房地产开发项目策划环节
主要目的是决定投资开发的对象。
2、房地产开发的前期工作
主要目的是为开工建设做好准备。
3、房地产开发项目的建设管理
主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。
4、房地产开发项目的经营工作
主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值。
5、房地产开发项目后评价环节
主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其原因弄清项目的综合效益如何。
房地产投资
地产投资是指投资者将资本投入到房地产业以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。
特点：1、投资成本高2、投资回收期长3、投资风险大4、收益性好
一、储蓄和投资的比较
二、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同
1、花园公寓影响因素：销售时机
2、写字楼影响因素：地段
3、商店：商圈、楼层、朝向、临街状态等
4、住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等
5、旅馆、酒店：地段
三、(年)投资回报率：(年)回报/实投资本×100%
净回报(20年)：(月租-月供)×12×20+总投资本-实投资本
资金使用率(20年)净回报/实投资本×100%
房地产投资及开发建设程序
1、企业注册
2、立项审批
3、项目建议书批准之后向城市规划管理部门申请建设用地选址
4、在向计委、建委报可行性研究报告之前须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”(供水、供热、供气及排污)供应的可行性。
5、在办理建设用地选址的同时向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项目建议书及批准文件。
6、建设用地选址批准之后向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证。
7、向土地管理部门办理建设用地批准书。
8、申请建设用地批准书的同时向城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划许可证执照费。
9、依法取得土地使用权，领取国有土地使用证。
10、领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按项目各实施阶段送主管部门验核。
11、领取拆迁证办理拆迁工作。
12、向城市规划管理部门申请审定规划设计方案。
13、向城市规划管理部门办理建设工程规划许可证，交纳执照费。
14、与四源程序供应主管部门签订提出供四源的协议。
15、到建委办理建设工程开工手续领取开工证。
16、持开工证到市政有关部门缴纳四源建设费和其他费用。
17、到招投标办公室办理建设工程施工招标投标手续。
18、申请办理商品房销预售许可证。
房地产交易制度
一、 商品房预售的概念
商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，有承购人支付定金或房价款的行为。
二、商品房预售的条件
第一，已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书;
第二，持有建设工程规划许可证;
第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上并已确定施工进度和竣工交付日期;
第四、县级以上人民政府房地产管理部门办理预售证可证明。
第二章 建筑基础知识
专业名词
1、规划用地：规划批准的可以使用的土地。
2、建筑率：建筑物占地面积与规划用地面积之比。
3、绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。
4、道路用地：规划区域内道路的占地面积。
5、容积率：规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。
6、建筑面积：按比率计算的包括墙体、阳台、雨蓬在内的建筑物的总面积。
7、使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。
8、面积使用率：使用面积总和与建筑面积之比一个使用单位的使用面积与一个使用单位的建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。
9、层高:本层楼地面距上层楼地面之间的距离。
10、净高：房间内地面到顶棚之间的距离。
11、一二墙(120mm)：指墙体的厚度120mm(半砖墙)，一般用于室内非承重的内隔。
12、二四墙(240mm)：指墙体的厚度240mm (一砖墙)，室外市内的承重墙。
13、三七墙(370mm)：指墙体的厚度370mm(一砖半墙)，用于基础和一层或北方室外墙。
14、砖混结构：由砖砌体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。
15、框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率较高，抗震性能较差，相对于剪力墙结构。
16、剪力墙结构：竖向承重结构全部由纵横钢筋混疑土结构组成。适用于15-30层高层
建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。
17、框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。
18、开间：两条横向定位轴位线之间的距离。横向指建筑物的宽度方向。
19、进深：两条纵向定位轴线之间的距离。纵向指建筑物长度方向。
20、总建筑面积：指小区内所有建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再乘以尺寸的总和。
21、建筑面积：指建筑物外围所围成的空间水平面积。
22、共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。
23、套内使用面积：指主要使用房间和辅助合用房间的净面积。
24、套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上公用墙墙体水平投影的面积。
25、阳台建筑面积：封闭式阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台，按其底板水平投影剧院面积的一半计算建筑面积。
26、面积计算公式
销售面积=套内建筑面积+分摊的公用
建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
容积率=总建筑面积/总占地面积
绿化率=绿化占地面积/总占地面积
建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积
使用率=使用面积/建筑面积
27、七通一平：指基本建设中前期工作的通道、通自来水、通电、通排水、热力、通排洪、通电讯、通煤气管道及平整土地等的基础建设。
28、八通一平：指第三产业建设工程在建筑安装工程施工前应完成的煤气、热力、电力、电讯、上水、下水、雨水、道路通及场地平整这些建设准备工作。
29、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
30、大配套：指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。
31、外墙：指位于房屋四周的墙体。
32、产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权限能力。
33、红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界线以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来表示，故称“红线”。
34、防潮层：一般设在室外地坪标高之上室内地坪标高之下。
35、防风柱：指支承房屋山墙以承受风荷载的柱子。
36、防水层：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。
37、防水材料：主要是沥青及其制品，沥青是一种有机胶结材料，为有机化合物的复杂混合物，它具有良好的粘结性、塑性、不透水性及耐化学侵蚀性并能低抗大气的风化作用，在建筑工程上主要用于屋面及地下屋防水，道路路面等。
38、联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。
39、标高：一般地图上标记的地面点高程。有时作“高称”。
40、四源费：建设项目需外部供应自来水、热力、天然气、排放污。
41、物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务。使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
42、分质供水：管道分质供水是将优质饮用水(纯净水)通过专业输送管道(新型管材替
带镀锌钢管)直接入户。设两条管道分别供应生活用水和优质饮用水彻底解决了水质差及二次污染问题，优质饮用水和日常生活用水分管道供应是和国际接轨的新举措。
43、单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。
44、公寓式住宅：公寓住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
45、跃层式住宅：指住宅占有上下两楼面卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。 优点：
A、每户都有较大的采光面通风较好。
B、户内居住面积和辅助面积较大。
C、布局紧凑功能明确相互干扰较小。
46、复式住宅：一般是指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式住宅3.3米，而一般跃层为5.6米)，其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。
基础知识
一、 房屋建筑分类
1、 按使用性质划分
建筑物的实用性质又称为功能要求，具体可以划分为以下几种类型：
A、生产性建筑
1)工业建筑：指各类生产用房和为生产服务的附属用房。如单层、多层工业厂房。
2)农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋。如种子库等。
B、非生产性建筑
非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为：
1)居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所。
2)公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、 交通和其他建筑等。
2、结构类型划分
结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种。
A、砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活可以用于多层和高层建筑中。
B、框架结构：这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。
C、混凝土板墙结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注，通常被称为大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这种结构可以用于多层和高层建筑。
D、间架结构：它包括悬索结构，壳体结构，折板结构，拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中。如体育馆、大剧院、航空港等。
3、按照建筑物层数或高度划分
建筑层数是房屋的实际层竖的控制指标但多与建筑总高度共同考虑。
A、住宅建筑的1-3层为低层：4-6层为多层;7-9层为小高层;10层以上为高层。
B、公共建筑及综合性建筑高度超过24m为高层建筑，低于24m为多层建筑。
C、建筑总高度超过100m时，不论其是居住建筑或公共建筑均为超高层建筑。
D、联合国经济事务部于1974年针对当时世界高层建筑的发展情况，把高层建筑划分为四种类型。
1)低高层建筑层数为9-16层建筑总高度为50m以下的建筑物。
2)中高层建筑层数为17-25层建筑总高度为50-75m的建筑物。
3)高高层建筑层数为26-40层建筑总高度为75-100m建筑物。
4)超高层建筑层数为40层建筑总高度为100m以上的建筑物。
4、按照施工方法划分
施工方法是指建造房屋所采用的方法它可以划分为以下三种形式：
A、现浇、现砌式：这种施工方法是指主要构件在施工现场砌筑(砖墙等)或浇注(钢筋混凝土构件等)。
B、预制装配式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进行装配。
C、现浇现砌，部分预制装配：这种施工方法是一部分构件在现场浇注或砌注，一部分构件为预制装配。
二、面积的计算原则
1、商品房按“套”或“单元”出售，计算如下：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内使用空间周围维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种;共用墙指商品房各套之间
分隔墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。共用墙壁墙体等水平投影面积的一半计入户内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入户内墙体面积。
2、阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规定》进行计算：
1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;
2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
3)凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;
4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
3、面积的分摊原则：
商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
为整幢商品房服务的公用建筑面积由该幢楼各套商品房公摊为局部范围服务的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊。
多次分摊建筑面积的分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积之和。 公用建筑面积分摊后不划分各套商品房分摊的建筑的墙体部位但任何人不得侵占或改变原计划的使用功能。
4、可分摊的公用建筑面积
大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压器、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的设备用房。
套与公用建筑空间之间的分隔及外墙包括山墙墙体面积水平投影面积的一半。
5、不应计入的公用建筑空间
1)仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2)售房单位自营、自用的房屋。
3)为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
6、分摊的公用建筑面积的计算方法
公用建筑分摊公系数=套内建筑面积╳公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间(包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积)原始设计的使用功能。
7、建筑面积的范围
1)突出墙面的构件配剪和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
2)检修、消防等用的室外爬梯。
3)层高在2.2米以内技术层。
4)构筑物，如：独立烟囱、烟道、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。
5)建筑物以内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
6)有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
7)单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间，层高中低于2.2米的深基础下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
8、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度应符合下列规定：
1)烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。
2)楼梯间电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%且高度不超过4米的不计入建筑高度。
3)建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时按坡顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。
第三章 房地产知识基础知识
1、五证：
国有土地使用证：本证是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金获得了一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。
建设用地规划许可证：经城市规划行主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
建设工程规划许可证：是确认有关建设活动的合法地位保证有关建设单位个人的合法权益，证明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;
建设工程开工证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准性证件。 商品房销(预)售许可证：本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
2、两书
——商品房使用说明书：《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
①开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位
②结构类型;
③装修、装饰注意事项;
④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;
⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;
⑥门、窗类型，使用注意事项;
⑦配电负荷;
⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;
⑨其他需说明的问题。
住宅中配置的设备、设施生产厂家另有使用说明书的应附于《住宅使用说明书》中。
——商品房质量保证书：是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
①工程质量监督部门核验的质量等级;
②地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;
③正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;地面空鼓开裂、大面积起沙1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其它部位、部件的保修期限由房地产开发企业与用户自行约定。
3、商业贷款(银行按揭)：满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款并将自己拥有产权的房屋向贷款银行抵押的行为。
4、公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向银行提出公积金贷款申请，并将所购房屋向贷
款银行抵押的行为。
5、组合贷款：缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。
6、经济适用房：以中低收入家庭住房困难户为供应对象，按照国家住宅建设标准建设，得到国家政策扶持的普通住宅。
7、商品房：指按市场价购买的房屋，有合法的完全产权，分为内销和外销。
8、商品房价格由什么构成?
由三部分组成：①成本：包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和人工费、管理费等; ②税金;③利润。
9、商品房与经济适用房的区别：
10、板楼和塔楼的优缺点：
11、商品房销售有哪几种类型，现房销售和商品房预售有什么不同?
目前，商品房销售分现房销售和期房销售两种。按2000年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的将不再办理商品房销售许可证，己经竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋的所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。
商品房预售是指房地发开发企业与购房者约定，由购房人交定金或预付款，而在未来的一定日期拥有的现房的房产交易行为。
12、什么是房屋的产权?
以房地产为标的产权，称为房地产产权。产权的体现方式是全国统一颁发的房屋权属证书。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的房屋权属证书无效不受国家法律保护。
13、与房改房、商品房相比，经济适用住房的产权与它们有何不同?
居民个人购买的经济适用住房产权归个人。房屋产权分四个部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与房改房、商品房相比经济适用住房的产权只在收益权上与它们不同：
法律法规
1、“定金”与“订金”的区别在哪?“订”字是表达意向的意思，不能真正约束买卖工作，确保完成交易过程;而“定”字是确定的意思是买卖双方以此为担保，按约定完成交易一旦一方违背约定，按其责任，没收定金或双倍返还且承担相关责任。
2、取得《房屋所有权证》的购房者，可以受到国家法律的哪些保护?
《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行使占有、使用、收益和外分的权利。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、遇到建设搬迁时可以得到补偿，凡妨害所有权人对其所有房屋占有、使用、收益和处分权利的都是对所有权人的侵犯。
3、商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理?
商品房预售登记后，购房人要求更名的，根据继承权的亲属关系，可在预售契约上更名。办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办事。
4、经济适用住房的物业管理费标准是多少?
按有关规定，经济适用住房公共性物业管理服务费为0.05元/平方米(月)
绿化率超过
30%的。为0.52元/平方米(月)，由产权人交纳。服务范围包括公共的保洁、保安、绿地养护、化粪池清淘，房屋及小区公共设施的日常维护。如果是多层住宅，产权人还需要交纳电梯费、高压水泵的运行维护费，费用为0.47-0.56元/平方米(月)。房屋自用部位的维修费用标准由产权人和物业管理企业协商议定，并由产权人个人负担。
5、产权登记用未成年人的名字，该如何办理?
购房人只须做个公证就可以证明办理购房手续的是这位未成年人监护人就可以办理。
6、房地产抵押后，房屋产权证和土地使用权证由谁保管?
房地抵押需到房地产登记部门进行房地产抵押登记抵押人所持有的房屋所有权证和土地使用证对抵押情况进行记载后，仍由抵押人持有，抵押权人持有房地产登记部门颁发的《房屋他项权证》和《国有土地他项权证》。
7、购买一套商品房住宅、底商需要哪些费用?
购买一套商品住房费用由以下四部分组成：
(1)房价款;
(2)税费;
①契税：住宅为房款的1.5%或3%(交1.5%必须符合三个条件：1、容积率大于等于1.0。
2、面积小于140平方米。3、成交价为当地平均成交价1.2倍以下)底商为房款的3%。 ②印花税：买卖双方各缴纳房款的0.5‰。
③公共维修基金：购房款的2%。
办理贷款，还要交律师费和保险费或评估费等。在申办产权证过程中
①登记费，每建筑平方米0.3元。
②房屋所有权工本费，每证收费4元。
③印花贴税，每件5元。
(3)物业管理费：按相关规定收取。
(4)供暖费：采用热力供暖，24元/建筑平方米，每个供暖季，采用燃煤锅炉集中供暖，16-18元/建筑平方米，每个供暖季;采用烧天然气锅炉集中供暖，30元/建筑平方米，每个供暖季;(具体项目不同，也不太一样)。
8、工行办理个人住房贷款时需要缴纳哪些费用?
从北京市各商业银行目前提供的个人住房担保贷款(又称商业性贷款)、个人住房担保委托贷款(又称政策性贷款)、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表示。
即：个人住房贷款涉及的费用=律师费+保险费+抵押登记费
上面列出的公式严格来说并不准确(因具体情况不同，办理个人住房贷款涉及的费用也不尽相同)。
①评估费
建设银行个人住房贷款中规定：新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费;利用公积金政策性贷款的申请人签定购房合同后，需要支付评估费用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估资，如果按照要求必须评估，则其费用按500元计收。(注：经济适用住房的评估费为500元)
②律师费
办理商业性贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款人进行资格认证，律师事务所按申请贷款额的2.5‰向贷款人一次性收取法律服务费，每单最低额度为100元(具体项目收费不完全相同);办理政策性贷款时不需支付律师费;如果属组合贷款的，商业资金部分按商业性贷款办法收取。
③保险费
由于我国目前尚未成立个人信用制度，个人资信难以调查，为了保证贷款的安全偿还借款人必须提供担保。
房屋财产保险=总房款×保险费率(由承保范围决定)
④低押登记费200元
9、商贷中的保证担保由开发商提供
银行商业贷款准许借款人贷款购房的项目都是与银行签了协议的开发商的项目，在协议中一般有规定，开发商须为在银行商业贷款买住房的借款人提供保证担保，所以一般用银行商业贷款购买商品房开发商都同意为贷款人提供保证。而住房公积金贷款则没有规定要与开发商签订协议，有其他方式供贷款人选择，即用住房公积金贷款购买商品房，开发商可以给提供保证，也可以不提供保证。开发商不提供保证的，借款人可以找自己单位或其他单位为自己的贷款做保证或购买综合保险。
10、北京市个人住房公积金贷款操作总流程如下
提供咨询→受理申请→贷前调查→贷款审批→贷款发放→贷后管理→贷款回收 北京市个人住房公积金贷款操作流程：
①资金管理中心向银行出具贷款委托书
②借款人向当地资金管理中心提出申请
③贷款审批
④贷款发放签订合同
⑤借款的回收
⑥贷后管理
11、申请住房商业贷款的程序：
A、与开发商签订了《北京市内(外)销商品房预售契约》并支付了20%以上的房款。
B、去房管部门办理预售登记后填写借款申请及借款合同并向律师递交有效文件; ①身份证复印件(夫妻双方)
②结婚证、学历、购房合同、付款发票复印件
③收入证明
④加盖公章营业执照副本复印件(所在单位出)
⑤其他资产(存款、股票、车、债券等)证明复印件
⑥兼职收入复印件及加盖公章的营业执照复印件(兼职单位出)
⑦借款申请表2份
⑧4-5份借款合同
⑨非本市户口须提交暂住证复印件。
C、经银行批准后与银行签订借款手续。买方交保费办理收押手续
D、借款人开户
11、申请公金贷款的条件
1)本地缴纳公积金连续六个月或累计达到十二个月。
2)没有正在还款的用公积金购买的房屋。
3)申请人年龄加上申请年限，男不超过65岁、女不超过60岁。
4)个人公积金贷款上限额是30万
个人公积金贷款月还款的上限额≤申请人每月缴存数额÷缴存比例-400元的每月最纸生活标准。
12、如何办理商品房预售、预购登记手续?
买卖双方签订《商品房买卖合同》后30日内办理预售、预约登记手续。根据开发商
的不同属性，需到市房地局或区、县房地局办理。买卖双方要携带全部预售契约一并到场就买方而言应提交以下资料：
①本市居民身份证原件及其复印件
②本市户口簿及其复印件若是委托他人办理的还应当出示委托人的身份证及有效的委托书。其中以下商品房买卖需到北京市房地局办理预售、预购登记手续;
1、中央、市属房地产开发企业预售内销商品房买卖双方应到市房地局办理预售、预购登记手续;
2、外销商品房的买卖方须到北京市房地局市场处办理预售、预购登记手续;
3、在京部队等购买内销商品房到市房地局办理预售、预购登记手续;
定金与订金的区别在哪?
“订”字是表达意向的意思不能真正约束买卖双方确保完成交易过程而“定”是确定的意思，是买卖双方以此为担保，从而完成交易，一旦一方违背约定，究其责任，没收定金或双倍返还而且承担全部责任。
房地产基础知识
1、 房产的概念及分类，年限——概念：有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活，学习，工作，娱乐，居住和储藏物品的场所。分类：a住宅建筑物可细分为普通住宅，高级公寓和花园别墅等，土地使用年限为70年，b生产用房指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，50年，c办公用房指政府行政部门，事业部门，社会团体和企业公司处理日常事务和从事社会经济活动的房屋，属于科技、教育、文化、卫生、体育的办公用房为50年，属于商业写字楼的办公用房为40年，d其他楼宇中属综合用地的为50年
2、 土地所有权的划分及解释——土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、
收益和处分的权利。分为国有土地和集体土地，国有土地指属于国家所有即全民所有的土地，国家
是国有土地所有权的唯一主体，用地单位和个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地指
属于农村居民集体经济组织所有的土地，其主体是农村居民集体经济组织。根据《中华人民共和国
土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属国家所有的以外，属农民集体所
有。宅基地，自留地和自留山属农民集体所有。
3、 好户型共识通则——1节约土地的户型，2节能型户型，3降低公摊面积，4具有一定的市场竞争
力，5适当的技术创新，6套内高使用率，7功能分区明确，8良好的通风、采光、景观视线，9一
定的仓储空间，10空间功能的可变性，11完善的功能房间
好户型共识原则——1动静分区，2干湿分区，3保护私密性，4主次分开，5通风采光好，6重视
户型的保温、抗震、具有良好的结构体系。
4、 五证——国有土地使用证，建设用地规划许可证及其附件，建设工程规划许可证及其附件，建设工
程施工许可证，商品房销售许可证
5、 剪力墙结构的优点在于无梁无柱，便于居家布置和装饰，缺点在于有剪力墙的地方不能敲掉，因此
不利于功能的变换和组合，一旦某种房型滞销，就没有挽回的余地，剪力墙结构适合住宅。
框架结构住宅，指钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预热的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭
石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。框架结构的优点在于分割方便，缺点在于有悬梁和
柱角，不利于居家布置与装饰，因此这种结构最多用于办公楼和商场。
6、 建设工程工期——指开工到建成的时间，按照建筑层数不同而有所差异，配套工程期难估计
A多层：8—12个月 B小高层：12—18个月 C高层：18—24个月
7、 板式，点式，复式、跃式——复式住宅指每户两层，室内有垂直交通楼梯的住宅，一般建在单元式
住宅的首层或顶层，利用地面或屋面为产品增加室外活动空间，售价比普通住宅较高。
跃式住宅有的地方和复式一个概念，也有另一种住宅，各功能区域地面之间有2到3个踏步的高
差，形成对室内空间的不同划分，也称为跃式住宅。 板式楼是一梯两户“一”字型住宅，在北方普遍，优点1建筑上很少利用“开口”作为通风采光，有节能保温效果。2因建筑方正，南北空气对流，通风效果好。3采光面南向布置，每户具有较好的日照。多为北方人所喜欢。缺点：1土地利用率低，没有一梯多户的单元式住宅经济，2公摊面积大，3设计小户型难度大。点式楼一般是指多个套型构成的单元独立，因为没有左右单元拼接，故称点式楼。其特点为土地利用率低，具有良好的景观视线组织，通风采光好，一般在规划上布置在不规则的用地内，或利用点式住宅活跃群体建筑景观。也称塔楼，售价高于连排的单元式住宅。
8、 期房——指开发商从取得商品房预售证开始至取得房地产权证大证止，这一期间的商品房称为期
房。消费者这期间购买应签署预售合同。现房——指开发商已经办妥房地产权大证的商品房，购买签署出售合同。准现房——指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已出现，房型，楼间距等重要因素已一目了然，工程正在处于内部装修和进行配套施工阶段的房屋。
9、 建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，多、高层住宅的建筑面积则是各层建筑面积
之和。包括房屋居住的可用面积，墙体柱体占地面积，楼梯走道面积，其他公摊面积等。
10、 使用面积：各层平面中直接供住户生活使用的净面积总和。可直接反应住宅的使用状况。
11、 公用面积：为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊，楼梯，电梯间，水箱间等所
占面积的总和。
12、 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积包括1电梯井，楼梯间，垃圾道，变电室，设备室，公共门
厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分割以及外墙墙体水平投影面积的50%。
13、 销售面积，指商品房按套或单元出售时，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应
分摊的共有建筑面积之和。
14、 公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和
1房地产的概念：是房产和地产的总称，其在物质上指由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的，在经济学上成为不动产。
2地产的概念：指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作和生活需要的土地资产。
3土地所有权：
概念：土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 划分：a国有土地是指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位和个人对国有土地只有使用权，没有所有权。b集体土地指属于农村居民集体经济组织所有的土地，农村居民集体经济组织是集体土地所有权的主体。
4房产的分类：
a住宅建筑物(普通住宅、高级公寓和花园别墅等)
b生产用房(指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。厂房、仓库、实验室等) c办公用房(指政府行政部门，事业部门，社会团体和企业公司处理日常事
务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼)
d其他楼宇(如外国驻华机构，宗教用房等)
5房产所有权的划分
a占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。
b使用权：按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们的生产和生活需要。
C收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如租金等。
d处分权：决定财产事实上和法律上存在的形式和运动方向的权能，只有所有人才有处分权。
6集体用地：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。
7土地使用权出让年限：根据某城市《土地使用权出让条例》
a居住用地70年，
b工业用地，c教育、科技、文化、卫生、体育用地，d综合或其他用地50年
e商业、旅游、娱乐用地40年
f加油加气站用地20年
8建筑密度=建设用地范围内所有建筑物基底面积之和/建设用地面积
9绿地率=建设用地范围内各类绿地面积之和/建设用地面积
10容积率=项目用地范围内的总建筑面积/总用地面积
11套内使用面积系数=套内使用面积/套内建筑面积+公摊面积
12得房率=住宅净使用面积/销售面积
13建筑工程中的两证一书：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《项目选址意见书》
14销售中的五证：错误!未找到引用源。国有土地使用证，错误!未找到引用源。建设用地规划许可证及其附件，错误!未找到引用源。建设工程规划许可证及其附件， 错误!未找到引用源。建设工程施工许可证，错误!未找到引用源。商品房销售许可证，两书：住宅质量保证书和住宅使用说明书
15商品房：指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。分为内销房和外销房。
16经济适用住房：指根据国家经济适用房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般采用行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定什么是商品住宅房，商住房、商业房?
17复式住宅：指每户两层、有室内垂直交通楼梯的住宅，一般建设在首层或顶层，利用地面或屋面为产品增加室外活动空间，售价高。跃式住宅有时同复式一个含义，也有些因各功能区域间的地面有2.3个踏步高差，形成对室内空间的不同划分，也成为跃式。
18产权式酒店公寓：指由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店的每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
19 DM——邮寄用的广告用品 MP——报纸广告
POP——户外看板 CP——电视广告
MG——杂志广告 SP——销售时，促使客户购买的假语言假动作 20 多层——4至6层不带电梯的住宅
小高层——7至11层带一部电梯的住宅
中高层——12至17层带电梯并中有一部疏散楼梯的住宅
大高层——18至33层带有消防电梯和两部消防流体的高层住宅，国家对于高层按消防耐火等级的划分，一般分为一类高层和二类高层。
21 板式楼是指“一梯两户”一字型住宅，在北方较为普遍，第一，建筑很少利用“开口”作为通风采光，具有较好的节能保温效果。第二，因建筑方正，南北空气对流，具有很好的通风效果。第三，主要采光面南向布置，每户具有较好的日照，在北方为大多数人所喜欢。
但板式楼徒弟利用率低，大规模开发没有一梯多户的单元住宅经济。另外，由于每户2~3户，楼梯分摊给每户的面积较大，设计较小户型难度较大。
单元式住宅，是每层利用楼梯和公共前厅或过道联通，一梯多户并且可以拼接的多层或高层住宅。因其利用在建筑外墙开口解决内部套型的通风和采光，所以布局形式灵活，可以较好的组织视线景观。因其土地利用率高，可以较好的解决通风和采光问题，在南方采用较多。但是单元式住宅节能系数低。
点式楼一般是指多个套型构成的单元独立，因为没有左右单元拼接，故称点式楼。其特点为土地利用率低，具有良好的景观视线组织，通风采光较好，一般在规划上不知在不规则的用地内或利用点式住宅活跃群体建筑景观。故此，点式楼也称塔楼，售价高于连排的单元式住宅。
22 建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多，高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊等。
23 使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。可直观的反应住宅的使用状况。 24 公用面积：指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
25 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。(2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分割以及外围外墙体水平投影面积的50%。
26 共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。 27 实用面积 = 建筑面积-公摊面积
28居住面积：住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，除去墙、柱等结构面积。 29 销售面积：指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
30开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。一自然间的宽度称为开间。3.0-3.9米，砖混不超过3.3米
31进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。净深大可节约用地，但为保证住宅的采光和通风条件，一般进深限定在5米左右。
32层高：指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度叫层高，包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
房产的概念及分类，年限:有墙面和立体结构，可供人们在其中工作生活学习娱乐居住和储藏物品的场所，一住宅建筑物，包括普通住宅，高级公寓，花园别墅。二生产用房指社会各类物质生产部门作为基本生产要素而使用的房屋。三办公用房指政府行政部门，事业部门，社会团体，企业公司等用来处理日常事务和从事社会经济活动的场所。四其他楼宇，外国驻华使馆用房，宗教用房等。
土地所有权的划分及解释：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有，使用，收益和处理的权利。分为国有土地和集体土地，国有土地指属于国家即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，任何用人单位和个人只有使用权没有所有权。集体土地指属农村居民集体经济组织所有的土地，其主体是农村居民集体经济组织。
中国人民共和国土体管理法第八条规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属国家所有的以外，属于农民集体所有，包括自留地，自留山和宅基地。
好户型共识通则：1节能型户型，2节约土地型户型 3有一定的市场竞争力，4适当的技术创新5完善的功能房间6一定的仓储空间7良好的通风、采光，景观视线8功能空间的可变性9降低公摊面积10功能分区明确11套内高使用率
好户型共识原则：1、动静分区，2干湿分区，3主次分开4保护私密性5通风采光好6重视户型的保温抗震，有良好的结构体系
五证：国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，商品房销售许可证
剪力墙结构：优点在于无梁无柱，便于居家布置和装饰，缺点在于有剪力墙的地方不能敲掉，不利于空间的变换和组合，一旦某种房型滞销，就没有挽回的余地，一般用于住宅。
框架结构住宅：以钢筋混泥土浇捣成承重墙柱，再用预制的加气混凝土，膨胀珍珠岩，浮石，蛭石陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。优点是方便分割，缺点有悬梁和柱角，不利于居家布置和装饰，因此这种结构多用于办公楼和商场。
建设工程工期：从开工到建成的时间，多层8-12个月，小高层12-18个月，高层18-24个月
板式，一梯两户的“一”字型住宅，在北方较普遍。1在建筑上很少利用开口作为通风采光，具有保温节能效果2建筑方正，南北空气对流，有很好的通风效果，3主要采光面南向布置，每户都有良好的日照，多受北方人喜欢。但板式楼土地利用率低，大规模开发没有一梯多户的单元式住宅经济，公摊面积大，小户型设计难度大，
点式，由多个套型构成的单元独立，没有左右单元拼接，故称点式楼。其特点为土地利用率低，具有良好的景观视线，通风采光好，一般在规划上布置在不规则用地内，利用点式住宅活跃群体景观建筑。也称塔楼，售价高于联排的单元式住宅。
复式、指每户两层，室内有垂直交通楼梯，一般建在单元式住宅的首层和顶层，利用地面和屋面增加户外活动空间，售价高于普通住宅。跃式多同于复式住宅，有些地方也有种户型在卧室和餐厅或客厅之间有2-3个踏步的高度，形成空间的不同划分，故称为跃式住宅。
期房—指取得商品房预售证起至取得，这期间的商品房称为期房。购买时需签订 商品预售合同。 现房指已取得房产证大证的商品房。
准现房：指楼宇主体已基本完工，小区大致轮廓和楼间距等重要已初现，
建筑面积：指建筑物外墙外围所围成的空间水平面积。包含了房屋居住的可用面积，墙体柱体占地面积，楼梯走道面积，其他公摊面积。
使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
公用面积：
公摊面积，销售面积，公用建筑面积分摊系数
想当初选择房地产策划这个岗，只是偶然。之所以满怀兴趣的接受和坚持，坦白说带有一点儿虚荣心。觉得“策划”是一个有高度的职业，模糊觉得与战略啊运营啊之类的高级事务有所关联，想想一个人要是有点运筹帷幄的本事和气度，应该会挺骄傲的吧?嘿嘿。另外，本人也是个求知欲较强的人，策划涉及的知识面广，开拓视野，充满变化和新鲜，不像一般技术工作枯燥，懂得多在社会上立足才更灵活更有安全感。两年间所作的各类杂碎事情不在此赘述，下面直接整理所思收获，主要从四个方面进行总结。
1、做一名优秀的策划人需要的能力
2、做一名优秀的策划人需要的知识
3、谈谈我对策划这份职业的看法
4、谈谈如何坚持“策划”之路：中规中举后的迷思
1、先谈谈做一名优秀的策划人需要的能力
我所在的是一家代理公司，实行的是项目负责制。项目经理带领一个团队包括设计师、文案师等人员完成一个项目的全程策划。通常，一个合格的项目经理是一个优秀的策划人(设计师、文案师严重偏科)。我认为，做一个好的操盘手需要以下能力：
1)
对相关专业知识不断学习、对项目实战经验和策划思想不断思考和积累、写好策划案是最最基本的能力;管理项目组成员、统筹全程策划中的各环节也是基本能力。(这个基本能力的修炼也需要多年功夫，尤其像我这样文笔基础很差的人，光写案子就尤其费劲和吃力。更具体的知识构成将在第2点中详细论述) 2)
服务于甲方，要建立起良性的合作关系，既要有能力、又要有态度。要有说服、推销策划案的能力，要有一定的应酬和交际能力。其次，还得要有尽心尽力的负责任的服务态度，要有绷紧薄面催款要钱的勇气，这得要强大的抗压能力(甲方对待乙方，目前来说大部分还是处于强势的心理地位，就像两个谈恋爱的人，被追求的被捧的那一方耍耍性子或漫不经心是家常便饭，要是没被伺候好，气势汹汹冷言冷语也不足为怪。好的策划人没点儿柔性度可不行。这点恐怕也要修炼多年。)
3)
最高级别的是对各类策划案的执行能力。这个定为最难，因为当今网络发达的年代，查询专业知识、抄点策划案模版拼凑一个像样的策划案也不是太难的事情，但是真正要去执行，并达到预想的效果就非常不容易了。首先，既要有上述第一点“合理的操盘策略”作为支持、又要有第二点“沟通能力”进行推动、最后在执行中发现涉及很多实际的问题，要不断应付很多身不由己的制约因素，比如甲方企业决策人是否爱挑剔，喜欢强势干预甚至瞎指挥?是否变化多端改来改去让人折腾?是否舍得花钱去执行推广或活动等等.......得会调整心态、随机应变。
呵呵....您是否觉得做一名优秀的策划不容易吧?做代理公司的策划更不易，搞不好哪天开发商把你给甩了，尴尬又落寞。始终如履薄冰，没有安全感，要是什么基础、杂碎的工作都作了，为其他代理公司做了嫁衣，没拿到应得的回报，内心更是又苦又冷
房地产基础知识
01 建筑施工图
建筑施工图是在建筑工程上所用的，一种能够十分准确表达建筑物外形轮廓、大小尺寸、结构构造和材料做法的图样。这些图纸外观是蓝色所以也叫“蓝图”。建筑施工图是房屋建筑施工的依据，施工人员必须按图施工、不得任意更改图纸或无规则施工。
正投影是平行光线垂直照射物体和投影平面，由此产生的该物体某一面的“影子”。建筑的投影都是以面的形式出现的。建筑仅外部投影(在建筑上立面图)无法完全反映建筑的构造，所以要有平面图和剖面图来反映内部构造。
视图是人从不同位置所看到的一个物体在投影平面上投影后所绘成的图纸。视图一般分为：上视图(人在物体上向下看，物体在下面投影平面上所投影出的形象);前/后/侧视图(人在物体前/后/侧看到的这个物体的形象);剖视图(把物体从某处切开，人站在未移走部分物体的剖切面所看到的物体的投影);仰视图(人在物体下部向上看所见到的形象)。
建筑施工图设计分三个阶段：初步设计(只是作研究和审批使用，不能做施工使用)、技术设计(解决建筑、结构、材料、设备上的技术问题，使各工种达到统一，并作出设计说明和初步计算)、施工图设计(提供准确可靠的施工依据，是设计人员的最终成果)。
一套完整的建筑施工图一般包括：图纸目录(标明每张图纸的名称、内容、编号等)、设计总说明(主要有工程概况与要求、设计依据、设计标准、施工要求等)、建筑施工图(包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图)、结构施工图(包括结构平面布置图、各构件结构详图)、设备施工图(给排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统详图等)。
02 常用符号
国家为保证制图质量、表达统一和便于识图，制订了《房屋建筑制图统一标准》，其中几项主要的规定和常用表示方法如下：
定位轴线：施工图中要把房屋基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出并编号，以便于施工定位放线和查阅图纸，这些轴线为定位轴线。轴线用细点划线表示。平面图上水平方向的轴线彩阿拉伯数字表示，并从左向右编写，垂直方向用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字母中I、
O、Z三个字母为与数字0、1、2区别开来，不得作为轴线编号。对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴线，编号可用分数表示，分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。
标高：是表示建筑物的地面或某一部位的高度。图纸上标高的尺寸均以米为单位，一般注写到小数点后3位，在总平图上只要后2位就可以了。总平图上的标高用全部涂黑的三角表示。
标高有两种：绝对标高与相对标高。绝对标高：我国将青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高均以它为基准，在总平图中的室外地面标高采用绝对标高;相对标高：除总平图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高-0.45表示室外地面比室内首层地面低0.45米。
尺寸线：施工图中均应注明详细的尺寸，尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成，如下图所示。除了标高及总平图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位，尺寸数字后一般不必注写单位。尺寸界线与尺寸线均以细实线画出，尺寸线起止点用45度的中粗斜短线表示。
指北针：在总平图及首层的建筑平面图上，一般都绘有指北针，表示该建筑物的朝向。按照国标规定形式如下，尖头处注意“北”或“N”字样。
风玫瑰：是总平图上用来表示该地区每年风向频率的标志。它用十字形坐标定出东、南、西、北、东南、东北、西南、西北„„等16个方向后，根据该地区多年平均统计的各个方向吹风次数的百分数值，绘成的折线图形。图上所表示的风的吹向是指从外面吹向地区中心的。
03 阅读建筑总平图
建筑总平图主要有两大用途：一是表明新建、拟建工程的总体布局以及原有建筑物的情况，如新建房屋的位置、标高、道路系统以及绿化、原始地形地貌等;二是根据总平图进行房屋的定位、施工放线、填挖土方、进行施工。
总平图是水平投影图，即投影线与地面垂直，从上往下照射，在地面所形成的建筑物及设施等的轮廓线和交线的投影图。也就是从上往下看，并且视线始终与地面垂直。
阅读总平图主要内容有：①表明红线范围、新建建筑物的位置、新建道路和各种管线系统的总体布局;②表明原有房屋道路的位置，作为新建工程的定位依据;③表明标高，如建筑首层地面标高、室外场地整平标高、道路中心线标高，通常将总平图上的标高全部推算成绝对标高，根据标高可以看出地势坡向、水流方向，并可以计算出施工中土方填挖数量;④由风玫瑰表示总平图范围内整体朝向及该地区各个方向风的频率;⑤表明绿化布置情况(位置、尺寸、做法及建造要求)。如果一张总平图应该表示的内容过多，则可以分别画几张总平图，如绿化布置图、道路交通图等。
04 阅读建筑平面图
建筑平面图可以表明建筑物各个单元的平面布置状况，户型情况。如各套房间面积大小、平面形状、平面组合、采光通风、功能组合等;建筑平面图可作为施工放线、安装门窗、预留孔洞、预埋构件、室内装修、编制预算、施工备料等重要依据。
建筑平面图是用一个假想平面在窗台略高一点位置作水平剖切，将上面部分移走，对剩余部
分做的水平正投影图。这时可以看到：墙厚、门的开启方向、窗的具体位置、房间内分隔及布置情况等，二层以上的平面图还可以看到阳台、雨蓬等情况。
阅读建筑平面图主要内容有：①表明建筑的平面形状、内部各房间组合排列情况以及朝向等，平面图内一般注明房间名称和净面积，朝向只在首层平面图旁边适当位置画指北针;②标明门窗具体位置，门的开启方向;③表明外形和内部平面图主要尺寸，如建筑物总长度和总宽度、房间开间与进深、门/窗/洞口/墙的面宽，首层平面外围部位的室外台阶、花池、散水、门廊等;④标明建筑剖面图的剖切位置，详图的索引位置等。
05 阅读建筑剖面图
建筑剖面图主要表示房屋内部的结构形式、高度尺寸及内部上下分层的情况。建筑剖面图的剖切位置来源于建筑平面图，一般选在平面组合较为复杂的部位，然后用一个假想的垂直剖切面，将房屋剖开，拿走左面部分，对剩余部分作侧面正投影，视线始终与侧墙面垂直，所看到的图形就是建筑剖面图。
阅读建筑剖面图的主要内容：①表明建筑物竖向空间的布置情况;②表明建筑物被剖切到部位的高度，各层梁板的具体位置以及和墙、柱的关系，屋顶结构形式等;③表明在此剖面图内垂直方向室内、外各部位构造尺寸，如室内净高、楼层结构、楼面构造及各层厚度尺寸;④室内地面、楼面、顶棚、踢脚、墙裙、屋面等内装修做法需以详图索引形式标注。
